Das Risiko bei Altbauten (TEIL 2)
Schauen Sie ganz genau hin!

Heute nun also die Fortsetzung zum Artikel der Vorwoche als es um die Risiken bei Altbauten ging. Ich wünsche auch hier ein frohes lesen.


Checkliste nach dem Hauskauf
Tauchen die Mängel erst nach dem Hauskauf auf, müssen die neuen Besitzer schnell handeln. Die Ansprüche verjähren zwei Jahre nach Entdecken. Man sollte zunächst den Verkäufer anschreiben und eine gütliche Einigung suchen. Ein Sachverständiger sollte zugleich den Schaden bewerten und begutachten, ob er vor oder nach dem Hauskauf entstanden ist, und ob der Verkäufer diesen hätte kennen müssen.
Schaltet der Verkäufer auf stur, helfen nur noch rechtliche Schritte. Ein Rechtsanwalt wird dem Käufer eine genaue Einschätzung geben können, wie die Erfolgsaussichten sind. Ist die Beweislage zu schlecht, wird er dazu raten, die Sache auf sich beruhen zu lassen – denn dann kann sich der Käufer zumindest die Anwalts- und Prozesskosten sparen. Die Gebühren für eine anwaltliche Erstberatung liegen laut Rechtsanwaltsvergütungsgesetz bei rund 226 Euro. Sobald die Dienstleistung über diese erste Einschätzung hinausgeht, können die Kosten jedoch erheblich steigen.
Mit dem Sachverständigen sollten die Interessenten am besten schriftlich vereinbaren, dass er Wert und Substanz von Grundstück und Gebäude begutachten sollen. Beauftragen die Hauskäufer ihn lediglich mit einem Verkehrswertgutachten, besteht nämlich unter Umständen keine Pflicht, nach Mängeln und Schäden Ausschau zu halten. Und wenn der Verkäufer sogar versucht, Schäden zu vertuschen, kann ebenfalls von Arglist ausgegangen werden.

Hauskauf: Keine Mängelhaftung beim Altbau
Die Interessenten lockt entweder der günstige Preis für die gebrauchte Ware oder der Charme der Gründerzeit. Fein raus sind Käufer, die marode Dächer, Feuchtigkeitsschäden oder Löcher in den Wänden vor Vertragsschluss entdecken. Sie können entweder noch das Weite suchen oder versuchen, den Kaufpreis zu drücken.
Sehr viel schwieriger ist die Rechtslage, wenn man Mängel erst nach Vertragsschluss sieht. In den meisten Kaufverträgen über gebrauchte Immobilien ist die normale Sachmängelhaftung ausgeschlossen. Das bedeutet: Selbst wenn ein Mangel schon bei der Übergabe des Hauses bestand, schuldet der Verkäufer erstmal weder Nachbesserung noch Schadenersatz.

Arglist im Spiel?
Die Erwerber müssen also härtere Geschütze auffahren, um den Verkäufer dranzukriegen. Man kann sich nur dann vom Vertrag lösen oder Schadenersatz fordern, wenn man dem alten Hausbesitzer nachweisen kann, dass er sie arglistig getäuscht hat. Sprich: Er hat entweder bewusst in Bezug auf vorhandene Mängel gelogen oder wesentliche Schäden absichtlich verschwiegen.

Beweise sammeln
In jedem Fall muss der Hauseigentümer seinen angehenden Vertragspartner über nicht sichtbare Mängel informieren, von denen er Kenntnis hat. Auch über eigene Reparaturversuche muss der Verkäufer Auskunft geben – zumindest dann, wenn diese nicht den gewünschten Erfolg hatten. Und wenn der Verkäufer sogar versucht, Schäden zu vertuschen, kann ebenfalls von Arglist ausgegangen werden. Beispiel: Eine von Schimmel befallene Wand wurde mit frischer Farbe überstrichen.

Ihr Team von Schmidt Immobilien GmbH aus und in Ulm

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Schmidt Immobilien Ulm

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