Das Risiko bei Altbauten
Teil I

Hier lauern besonders viele Gefahren über die ich gerne ausführlich schreiben möchte. Daher habe ich mich entschlossen hier zwei Teile zu verfassen, die jeweils in „Newsbeiträgen“ erscheinen werden. Heute der erste Teil.

Der Charme vergangener Zeiten und der günstige Preis, machen Altbauimmobilien so attraktiv. Dabei ist der Hauskauf hier besonders riskant. Entdeckt der Käufer Schäden erst nach dem Erwerb, muss er schnell handeln.


Hauskauf ohne Mängelhaftung?

Grundsätzlich muss der Verkäufer den Interessenten nur auf wesentliche Mängel hinweisen, die für den Hauskauf von offensichtlich ausschlaggebender Bedeutung sind. Welche Mängel das sind, ist aber in der Regel eine Frage des Einzelfalls.

Entdeckt der Käufer marode Dächer, Feuchtigkeitsschäden oder Ähnliches erst nach dem Hauskauf, hat er zunächst keinen Anspruch auf Schadensersatz. In den meisten Kaufverträgen über gebrauchte Immobilien ist die normale Sachmängelhaftung ausgeschlossen. Mankann sich nur dann vom Vertrag lösen oder Schadenersatz fordern, wenn man dem alten Hausbesitzer nachweisen kann, dass er arglistig getäuscht hat.


Arglistiger Hausverkauf?

Um eine arglistige Täuschung beim Hauskauf handelt es sich dann, wenn der Verkäufer eine Aufklärungspflicht gehabt und diese absichtlich verletzt hat. Für den Käufer des Hauses ergibt sich hier folgendes Problem: Er muss nachweisen, dass der Verkäufer die Schäden bei Vertragsabschluss kannte.

Der Bundesgerichtshof (BGH) sieht aber auch die Käufer in der Pflicht. Laut BGH muss ein Interessent, der bereit ist, mehrere 100 000 Euro in die Hand zu nehmen, vor Vertragsschluss auch selbst intensiv nachfragen, welche Schäden bestehen. Das heißt: Wer nicht nach feuchten Wänden fragt, kann sich später unter Umständen nicht darauf berufen, der Verkäufer hätte sie erwähnen müssen. Diese Fragepflicht hat auch Vorteile für Käufer: Sind die Antworten des Verkäufers nachweislich falsch, kann sich der Käufer wiederrum auf eine arglistige Täuschung beim Hauskauf berufen.


Vor dem Hauskauf: Besichtigung mit Zeugen

Durchsetzen kann der Erwerber seine Ansprüche in jedem Fall nur, wenn er im Prozess nachweist, dass sein Vertragspartner den Mangel kannte und ihn bewusst vertuschen wollte.
Am sinnvollsten sind Sachverständige, die das Haus zugleich genau prüfen können. Dieser prüft den Zustand und die Substanz der Immobilie, gibt eine Einschätzung zum verlangten Kaufpreis ab und stellt zudem einen Sanierungsplan mit überschlägiger Kostenschätzung auf.


Feuchtigkeitsschäden

Bei besonders wichtigen Punkten, wie Feuchtigkeitsschäden, sollte sich der Interessent vor dem Hauskauf die Aussage des Verkäufers schriftlich bestätigen oder den zugesicherten Zustand in den Vertrag aufnehmen lassen.

Das einzige, was auch die Fachleute nicht entdecken können, sind Mängel in nicht sichtbaren Flächen. Etwa im Gebälk von Fachwerkhäusern. Wer vor dem Hauskauf auf Nummer sicher gehen möchte, muss eine Bauteilöffnung mit dem Verkäufer vereinbaren.


Ihr Team von Schmidt Immobilien

Quelle: ansehen
Schmidt Immobilien Ulm

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