Immobilien & Erbschaft
Eine Immobilie vererbt zu bekommen, ist kein Geschenk!

Mindestens jede zweite Hinterlassenschaft in Deutschland enthält eine Immobilie. Doch Erblasser und Erben sind manchmal schlecht vorbereitet, Streit ist programmiert. Das kann man verhindern.

Ein Eigenheim könnte auch zu Lebzeiten übertragen werden. Also nicht, wenn es zu spät ist und man nichts mehr ändern kann – am Zustand des Hauses, an der Aufteilung unter den Nachkommen und vor allem an der Steuer, die der Fiskus verlangt. Insbesondere bei Ehegatten kann man sehr häufig sagen, dass schenken günstiger ist als vererben.

In vielen Erbfällen läuft es nicht so wie gewünscht. Regelmäßig gibt es Streit zwischen den Erben um das unbewegliche Vermögen. Vor allem bei teuren Immobilien kommt es vor, dass die Witwe zwar in einem großzügigen Haus weiterlebt, aber weitgehend ohne Bargeld dasteht. Und häufig überschätzen Erben wie Erblasser den Wert eines Objekts. Wenn jahrzehntelang nicht saniert wurde, bringt der Verkauf unter dem Strich oft nicht mehr als einen fünfstelligen Betrag ein.

Dabei ist die Immobilienerbschaft eine der wichtigsten Vermögensfragen vieler Haushalte. In den nächsten 6 Jahren werden in Deutschland voraussichtlich 3,1 Billionen Euro vererbt. Mindestens jede zweite Hinterlassenschaft enthält vermutlich eine Immobilie.

Es gibt also Anlass genug, sich rechtzeitig mit der Frage der Erbstrategie und anderen finanziellen Fragen rund um Immobilien zu befassen: Lohnt es sich noch, das Haus der Eltern zu sanieren und dann zu verkaufen? Oder sollte man lieber den Sachwert behalten und vermieten? Sollte man das geerbte Vermögen für einen weiteren Immobilienkauf einsetzen, vielleicht in eine Eigentumswohnung für das studierende Kind investieren? Wie berechnet man Zinsen, Tilgung, Mieteinnahmen und Steuerersparnis bei einer Immobilie?

Sinnvoll ist die Bereitschaft zur Planung der Immobilienerbschaft. Einfach ist das nicht. In den eigenen vier Wänden hat man unter Umständen Jahrzehnte seines Lebens verbracht. Die Weitergabe ist daher oft ein Tabuthema. Vielen fällt es schwer, eine sachliche Bewertung zu akzeptieren.

Nur wenige denken im Vorfeld an eine Teil-Schenkung ihrer Immobilie. Zumeist ist es ein sehr heikles Thema und wird im Familienkreis nicht angesprochen. Das Drama beginnt erst, wenn der Erbschaftsfall eingetreten ist. Dann aber ist es aber zu spät. Bei Ehepartnern, die nicht die gemeinsamen Eigentümer sind, kann sich eine Schenkung zu Lebzeiten lohnen, da dann keine Erbschaftssteuer anfällt.

Das gilt zwar auch für den Erbfall, allerdings nur dann, wenn der hinterbliebene Ehepartner noch weitere zehn Jahre in dem Haus wohnen bleibt. Ansonsten gilt ein Freibetrag in Höhe von 500.000 Euro. Das ist auf den ersten Blick viel. Doch kommt noch Barvermögen hinzu, wird dieser Betrag leicht erreicht. Für Kinder gilt ein Freibetrag von 400.000 Euro.

Oberhalb der Freigrenze wird Erbschaftssteuer fällig, wobei der Steuersatz von der jeweilige Summe abhängt.

Alle zehn Jahre kann der Freibetrag neu ausgeschöpft werden. So kann auch eine Immobilie mit einem Wert von einer Million Euro steuerfrei weitergegeben werden. Will man als Schenker trotzdem noch abgesichert bleiben, kann man ein Nutzungsrecht, den Nießbrauch, in das Grundbuch eintragen lassen. „Die genaue Vereinbarung, beispielsweise ein lebenslanges Wohnrecht, wird dann in einem Übergabevertrag geregelt.“ Da für die steuerliche Bemessung dann der Kapitalwert des Nießbrauches zugrunde gelegt wird, solle man aber einen Fachanwalt zu Rate ziehen.

Die vorweggenommene Erbfolge ist auch günstig, wenn der oder die Eigentümer zum Pflegefall werden. Denn grundsätzlich kann Immobilienvermögen für die Kostendeckung der Unterbringung in einem Pflegeheim herangezogen werden – so sieht es das Pflegegesetz vor. Wer seine Immobilie beizeiten verschenkt, kann das verhindern. Allerdings muss die Schenkung mindestens zehn Jahre vor dem Eintritt des Pflegefalls erfolgen.

Immobilien und Erbschaft kann ein kompliziertes Thema sein. Wir haben ein sehr breites Kompetenznetzwerk zu diesem Thema und stehen Ihnen gerne mit Rat und Tat zur Seite.


Ihr Team von Schmidt Immobilien Ulm

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Schmidt Immobilien Ulm

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