Immobilien – Spekulation oder Illusion!!!
Auf Gewinne spekulieren, eine Illusion?

Als Immobilienspekulation wird im weitesten Sinne eine Aktivität privater/gewerblicher Subjekte bezeichnet, deren Ziel die Gewinnerzielung durch Transaktionen auf dem Immobilienmarkt ist. In der Regel besteht ein solches Unterfangen aus dem Erwerb und Veräußerung von Immobilien, wobei, sofern das Vorhaben gelingt, der Verkaufspreis höher ist als sein Einkaufspreis. Die Differenz aus An- und Verkaufspreis ist der Gewinn des Spekulanten. Die Spekulation mit Immobilien ist in Deutschland nicht allzu weit verbreitet und findet unter Privatanlegern kaum Beachtung. Ein Grund hierfür ist die steuerliche Situation. Der Gesetzgeber will der Spekulation kein Einhalt gebieten - Gewinne aus der Veräußerung von Immobilien sind bei privaten Spekulanten steuerpflichtig. Sie werden mit dem persönlichen Steuersatz des Spekulanten angesetzt. Dieser ist in der Regel höher als die Abgeltungssteuer, die die Gewinnbesteuerung in anderen Anlageklassen regelt. Erst nach einer Haltefrist von 10 Jahren können Veräußerungsgewinne steuerfrei vereinnahmt werden. Das lässt sich aus § 23 Einkommensteuergesetz (EStG) zweifelsfrei ablesen. Unstrittig ist auch, dass Gewinne aus der Veräußerung von selbst genutzten Immobilien während der Spekulationsfrist von der Besteuerung ausgenommen sind. Sofern der Verkäufer die Immobilie in der Zeit zwischen Anschaffung/ Fertigstellung und Verkauf oder im Jahr des Verkaufs und den zwei Jahren zuvor selbst bewohnt hat.

Doch ab wann Fristen laufen, wie zu „eigenen Wohnzwecken“ definiert ist und wie ein Veräußerungsgewinn bemessen wird?

Für die Berechnung des Zeitraums zwischen An- und Verkauf ist jeweils der Zeitpunkt des wirtschaftlichen Übergangs maßgeblich. Er wird im Notarvertrag genannt. Es entsteht kein Nachteil, wenn eine Wohnung oder ein Haus zwischen wirtschaftlichem Übergang und Einzug leer steht, zum Beispiel wegen Renovierung. Auch ein Leerstand nach Auszug ist unschädlich, wenn der Eigentümer seine Verkaufsabsicht nachweist, wozu Verkaufsannoncen dienen könnten.

Die Klausel „im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren selbst genutzt“ bezieht sich nicht auf volle Kalenderjahre. Wer die Immobilie im Dezember 2014 gekauft und im Januar 2016 verkauft hat, erfüllt die Klausel.

Vorsicht bei einer Schenkung: Steuerfrei bleibt ein Veräußerungsgewinn nur, wenn zwischen Erwerb des Grundstücks durch den Schenkenden und Verkauf durch den Beschenkten zehn Jahre vergangen sind.

Wer einen Spekulationsgewinn versteuern muss, sollte beachten: Nachträgliche Anschaffungs- und Herstellungskosten zählen bei der Ermittlung des Einstandspreises mit, mindern also einen Spekulationsgewinn oder erhöhen den Verlust. Typische Beispiele für nachträgliche Herstellungskosten sind Anbau und Dachausbau oder - als anschaffungsnaher Aufwand - ein innerhalb von zwei Jahren seit dem Kauf neu eingedecktes Dach. Nachträgliche Anschaffungskosten sind solche, die durch den Kauf verursacht, aber erst später als der Kaufpreis fällig werden - etwa die Grundbuchgebühren.

Diese sehr lange Frist ist für spekulative Zwecke, die in der Regel mit kurzem Zeithorizont agieren, ein deutliches Hemmnis. Immobilien als Vermögensgegenstand werden in Deutschland deshalb vorwiegend als langfristiges Investment mit Sachwert- Charakter verstanden.

Ihr Team von Schmidt Immobilien GmbH

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Schmidt Immobilien Ulm

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