Immobilien und Spekulationsgewinn
Der Spekulationsgewinn beim Immobilienverkauf

Immobilien und Spekulationsgewinn

Der Spekulationsgewinn ist beim Immobilienverkauf nicht die Differenz zwischen Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten und Veräußerungspreis, sondern zuzüglich der in Anspruch genommenen Abschreibung (Gebäude-AfA). Die normale AfA (Absetzungen für Abnutzung) als auch erhöhten Sonderabschreibungen (z. B. auf Denkmalschutz-Immobilien) werden dem Gewinn wieder hinzu gezählt. Damit wird die Frage der Spekulationssteuer besonders wichtig.

Der Spekulationsgewinn ermittelt sich wie folgt:
Veräußerungspreis - Anschaffungskosten = Gewinn/ Verlust + bisher in Anspruch genommene AfA - Veräußerungskosten = Spekulationsgewinn

Die Versteuerung des Spekulationsgewinns erfolgt mit dem individuellen Einkommensteuersatz. Die Freigrenze von 512 EURO dürfte bei Immobilien eine untergeordnete Rolle spielen. Seit 1999 können Verluste eines Jahres in das vorangegangene und die folgenden Jahre rück- bzw. vorgetragen werden.
Die Spekulationsfrist (Spekulationsgeschäft - Fristen) bei privaten und nicht selbst genutzten Immobilien hat sich 1999 von 2 auf 10 Jahre verlängert. Für die Berechnung der Spekulationsfrist ist der Zeitpunkt des Verpflichtungsgeschäfts maßgeblich. Das ist in der Regel der Abschluss des Kaufvertrags.
Die Spekulationsfrist für private Immobilienverkäufe von Immobilien beträgt 10 Jahre (wenn Sie gewerblicher Grundstückshändler sind, dann sind die Verkäufe immer steuerpflichtig). Hiervon gibt es jedoch 2 Ausnahmen. Trifft eine dieser Ausnahmeregelungen zu, handelt es sich nicht um ein Spekulationsgeschäft und die Veräußerung der Immobilie ist steuerfrei.

1. In der 1. Ausnahme spricht der Gesetzgeber davon, dass eine Steuererhebung entfällt, wenn die zu veräußernde Immobilie „im Zeitraum von der Anschaffung bzw. Herstellung bis zur Veräußerung nur zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden“. Eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken setzt voraus, dass der Eigentümer die Wohnung tatsächlich selbst zu eigenen Wohnzwecken nutzt.
2. Die 2. Ausnahme greift, wenn die Immobilie nicht ausschließlich zur Selbstnutzung gehalten wurde. Hierbei gibt der Gesetzgeber dann eine Zeitspanne vor, in dem das Objekt mindestens selbst genutzt werden muss. Im Gesetzestext heißt es hierzu, dass im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken vorgelegen haben muss. Hierbei ist es dann nicht notwendig, dass es sich um volle Jahre handelt.
3. Weiterhin ist auch die sog. 3 Objektgrenze im Fünfjahreszeitraum zu beachten, damit der Verkauf nicht steuerpflichtig durch einen gewerblichen Grundstückshandel wird.

Ihr Stefan Schmidt