Immobilien und Spekulationsgewinn
Der Spekulationsgewinn ist beim Immobilienverkauf nicht die Differenz zwischen Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten und Veräußerungspreis, sondern zuzüglich der in Anspruch genommenen Abschreibung (Gebäude-AfA). Die normale AfA (Absetzungen für Abnutzung) als auch erhöhten Sonderabschreibungen (z. B. auf Denkmalschutz-Immobilien) werden dem Gewinn wieder hinzu gezählt. Damit wird die Frage der Spekulationssteuer besonders wichtig.
Der Spekulationsgewinn ermittelt sich wie folgt:
Veräußerungspreis - Anschaffungskosten = Gewinn/ Verlust + bisher in Anspruch genommene AfA - Veräußerungskosten = Spekulationsgewinn
Die Versteuerung des Spekulationsgewinns erfolgt mit dem individuellen Einkommensteuersatz. Die Freigrenze von 512 EURO dürfte bei Immobilien eine untergeordnete Rolle spielen. Seit 1999 können Verluste eines Jahres in das vorangegangene und die folgenden Jahre rück- bzw. vorgetragen werden.
Die Spekulationsfrist (Spekulationsgeschäft - Fristen) bei privaten und nicht selbst genutzten Immobilien hat sich 1999 von 2 auf 10 Jahre verlängert. Für die Berechnung der Spekulationsfrist ist der Zeitpunkt des Verpflichtungsgeschäfts maßgeblich. Das ist in der Regel der Abschluss des Kaufvertrags.
Die Spekulationsfrist für private Immobilienverkäufe von Immobilien beträgt 10 Jahre (wenn Sie gewerblicher Grundstückshändler sind, dann sind die Verkäufe immer steuerpflichtig). Hiervon gibt es jedoch 2 Ausnahmen. Trifft eine dieser Ausnahmeregelungen zu, handelt es sich nicht um ein Spekulationsgeschäft und die Veräußerung der Immobilie ist steuerfrei.
Ihr Stefan Schmidt