Kann man mit Immobilien nichts falsch machen?
Kann man mit Immobilien nichts falsch machen?

Kann man mit Immobilien nichts falsch machen?

In Zeiten, da überall vom Immobilienboom gesprochen und geschrieben wird, rechnen viele insgeheim mit einem Geldregen. Doch wer tatsächlich den Verkauf eines Altbaus in Angriff nimmt, muss oft frustriert feststellen, dass die Interessenten keineswegs bereit sind, auch nur annähernd den geforderten Preis zu zahlen. Wunsch- und Marktpreis fallen zum Teil weit auseinander – vor allem abseits der Toplagen.

Den Boom mit stattlichen Teuerungsraten für Haus oder Wohnung gibt es vor allem in den gefragten Lagen in Metropolen wie Hamburg, Berlin, Frankfurt, München oder Düsseldorf. Auf dem Land dagegen und auch in manchen Speckgürteln stagnieren die Preise – oder sind sogar rückläufig. Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) hat herausgefunden, dass in knapp einem Drittel aller deutschen Regionen die Haushaltszahlen schrumpfen – damit schwindet dann auch die Nachfrage nach Wohnimmobilien. Betroffen sind etwa Regionen in Ostdeutschland, im Harz oder im nördlichen Ruhrgebiet. Landstriche mit schwacher Wirtschaft und hoher Arbeitslosigkeit wollen die Leute eher verlassen als sich dort anzusiedeln – das schlägt auf die Grundstückspreise durch.

Neben einem großräumigen Preisgefälle vom Süden über den Westen der Republik nach Norden und Osten ist auch ein deutliches Preisgefälle zwischen den Städten und den ländlichen Kreisen erkennbar. Es ist seit längerem einen zunehmenden Rückzug in die Stadt zu beobachten.

Doch allzu schwarz sehen müssen Immobilienbesitzer deshalb noch nicht. Insgesamt herrscht in Deutschland eine recht stabile Immobiliennachfrage. Wer seine Immobilie instand hält und mit realistischen Vorstellungen in den Verkauf startet, kann auch vernünftige Preise erzielen. Eine Immobilie ist so viel wert, wie jemand anderes dafür zahlen will. Dennoch gibt es Kriterien, die Verkehrswert und Nachfrage beeinflussen. Dabei spielt nach wie vor die Lage die Hauptrolle. Gemeint ist sowohl die Region also auch das konkrete Wohnumfeld der Immobilie. Gibt es Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und gute Anbindungen ans öffentliche Verkehrsmittel? Dann stehen die Chancen schon mal gut.

Die Lage des Objekts spiegelt sich auch in den von den örtlichen Gutachterausschüssen festgelegten Bodenrichtwerten wider. Sie repräsentieren, einfach ausgedrückt, den Wert des Grundstücks an sich. Dann gilt es noch, die Gebäude darauf also Haus oder Wohnungen zu begutachten. Dafür ziehen Profis vor allem bei Ein- und Zwei-Familien-Häusern sowie bei Doppelhaushälften in der Regel das Sachwertverfahren heran. Dabei geht es um die Frage: Was würde es heute üblicherweise kosten, die Anlagen im gleichen Standard zu errichten? Je nachdem wie alt das Haus ist, müssen die Verkäufer Abschläge einrechnen. Dabei geht man in der Regel davon aus, dass ein massives Wohnhaus eine übliche Nutzungsdauer von 80 Jahren hat. Ein 40 Jahre altes Massiv-Haus hat also bereits die Hälfte seines ursprünglichen Werts eingebüßt. Allerdings rechnet ein Gutachter das Objekt je nach Zustand entsprechend jünger oder älter.

Individuelle Ausstattungen oder Liebhabereien haben mit dem Wert des Hauses zunächst nichts zu tun. Solche subjektiven Ausstattungsmerkmale bleiben bei der Wertermittlung außen vor.
Genau das ist oft der Grund für eine Enttäuschung. Für den Verkäufer hat die Einrichtung eben einen viel höheren Wert als für den Käufer. Der bisherige Besitzer sollte daher versuchen, das Geschäft ganz nüchtern zu betrachten. Der Verkäufer wird in den seltensten Fällen seinen Kaufpreis und alles, was er über die Jahre in die Immobilie investiert hat, wieder herausbekommen.

Ihr Team von Schmidt Immobilien

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Schmidt Immobilien Ulm

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