31.03.2022

Die Varianten der Immobilienbewertung

MIT WELCHEN METHODEN KANN EINE IMMOBILIE BEWERTET WERDEN?

Bei den für eine Immobilienbewertung zugrunde gelegten Varianten zur Errechnung eines Verkehrswertes wird hauptsächlich zwischen drei verschiedenen Verfahren unterschieden:

  • dem Vergleichsverfahren
  • dem Ertragswertverfahren
  • dem Sachwertverfahren
  • Jedes dieser Verfahren hat seine spezifischen Eigenheiten sowie Vor- und Nachteile. Alle versuchen aber möglichst objektiv anhand von gegebenen Parametern den Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln.

    Vergleichsverfahren
    Bei einem Vergleichsverfahren zur Immobilienbewertung wird versucht, den Verkehrswert des betreffenden Objekts mithilfe eines Vergleichs mit Verkäufen ähnlicher Objekte zu ermitteln. Das Vergleichsverfahren bietet bei guter Datenlage, also am besten bei Einbeziehung mehrerer ähnlicher und räumlich nahe gelegener Objekte, einen guten Weg, um relativ unproblematisch und schnell den ungefähren Verkehrswert einer Immobilie zu bestimmen. Fehlen allerdings vergleichbare Objekte, die in der letzten Zeit verkauft wurden oder befinden sich diese in einer anders zu bewertenden Lage, können kaum substantielle Rückschlüsse auf den Verkehrswert der Immobilie getroffen werden, bei der die Immobilienbewertung durchgeführt werden soll.

    Ertragswertverfahren
    Das so genannte Ertragswertverfahren zur Immobilienbewertung wird meist bei vermieteten Objekten angewandt. Zugrunde liegt eine Formel, in der Bodenwert und der Wert der baulichen Anlagen addiert wird und so den Ertragswert ergeben. Der Wert der baulichen Anlagen ermittelt sich dabei aus dem Reinertrag aus der Vermietung (Jahreskaltmiete abzüglich Bewirtschaftungskosten) und der durchschnittlichen Verzinsung lagetypischer Normalgrundgrundstücke, was häufig unter dem Begriff Liegenschaftszinssatz zusammengefasst wird. Zur Erfassung des Bodenwertes hilft es die beim örtlichen Katasteramt erhältliche Bodenrichtwertkarte zu Rate zu ziehen. Der Wert eines vermieteten Objektes ist also nicht nur vom örtlichen Quadratmeterpreis und der Ausstattung abhängig, sondern auch von dem zu der Zeit des Verkaufs gültigen Mietvertrages, der durch den Verkauf im Allgemeinen nicht erlischt. Dies mindert mitunter den Wert einer Immobilie, wenn diese zu einem im Vergleich günstigen und meist alten Mietsatz schon langfristig vermietet ist.

    Sachwertverfahren
    Bei dem so genannten Sachwertverfahren zur Immobilienbewertung werden neben dem Bodenwert auch der Wert der baulichen Anlagen und sonstige potentiell wertsteigernde Anlagen mit in die Ermittlung des Verkehrswertes einbezogen. Von dem durch den Baupreisindex geschätzten Wert der baulichen Anlagen werden wertmindernde Faktoren wie Alter, Baumängel, Schäden u.ä. abgezogen. Der Bodenwert ergibt sich wie oben beim Ertragsverfahren angegeben. Anschließend addiert man Bodenwert und den Wert der baulichen Anlagen sowie den ermittelten Wert weiterer wertsteigernder Außenanlagen und erhält so den Sachwert.

    Dieser kann als Verkehrswert angenommen werden, je nach Marktlage kann der so berechnete Wert aber auch leicht zu hoch liegen bzw. den tatsächlichen Verkehrswert nicht korrekt abbilden, weshalb bei dieser Form der Immobilienbewertung auch häufig von einem ermittelten Sachwert gesprochen
    wird. Das Sachwerterfahren wird hauptsächlich bei eigengenutzten Objekten und zur Immobilienbewertung vermieteter Luxusimmobilien angewandt, bei denen die hochwertige Ausstattung und Bausubstanz bei einem Ertragswertverfahren nicht genügend gewürdigt würde.

    Rechte und Pflichten einer Immobilienbewertung
    Außer bei einer gesetzlich entstehenden Notwendigkeit z.B. bei einer anstehenden Zwangsversteigerung, gibt es keine Pflicht zu einer Immobilienbewertung. Meist wird diese freiwillig durchgeführt, um eine bessere Einschätzung des tatsächlichen Wertes einer Immobilie zu einem bestimmten Zeitpunkt zu bekommen. Der sich aus einer Immobilienbewertung ergebende Verkehrswert stellt dabei in keiner Weise eine Garantie dar, dass dieser Betrag bei einem Verkauf auch tatsächlich erzielt werden kann, sondern kann nur als Richtwert dienen. Bei einem heiß gelaufenen Immobilienmarkt, wie man ihn zurzeit in deutschen Großstädten beobachten kann, ist gerade in begehrten Lagen je nach genutztem Verfahren auch ein Verkauf über dem ermittelten Verkehrswert möglich.

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