05.07.2022

Immobilien als Kapitalanlage im Ausland

Immobilien als Kapitalanlage im Ausland

Insbesondere für Privatpersonen, aber auch semi-professionelle Anleger wie Stiftungen mit kleinem- bis mittlerem Anlagevolumen ist eine direkte Immobilieninvestition im Ausland oft nicht oder nur mit unverhältnismäßig hohem Aufwand möglich. Zu beachten sind unter anderem die folgenden fünf Schlüsselfaktoren:

1. Marktanalyse: Die Immobilienmärkte können sich in den jeweiligen Ländern in einer unterschiedlichen Markt- und Reifephase befinden, unterschiedliche Preisniveaus aufweisen sowie mittel- bis langfristig abweichende Preisentwicklungen erwarten lassen. Für eine treffsichere Einschätzung beziehungsweise Analyse sind langjährige Erfahrung und Detailwissen über Einflussfaktoren erforderlich.

2. Marktzugang: Um eine Immobilie zu suchen und schließlich das geeignete Objekt auch zu finden, sind fundierte lokale Marktkenntnisse sowie bestenfalls ein umfassendes Netzwerk erforderlich und hilfreich. Für die oftmals zahlreichen Objektbesichtigungen fällt entsprechender Reiseaufwand in Form von Zeit und Kosten an – vorausgesetzt, eine Reisemöglichkeit besteht überhaupt. Zudem gilt es, lokale Sprachbarrieren zu überwinden.

3. (Steuer-)Recht: Zudem sind unterschiedlich geltende Rechts- und Steuervorschriften zu beachten sowie gegebenenfalls regulatorische Hürden, die zum Teil nur mit externer Unterstützung erfolgreich zu bewältigen sind sowie müßige Abstimmungen und Koordinationen erfordern. Sollte im Land am Standort der Immobilie eine gesonderte Steuererklärung abzugeben sein, wäre dies eine weitere, nicht zu unterschätzende Anstrengung.

4. Finanzierung: Auch kann die Finanzierung – speziell für Investitionen in Nicht-EU Ländern – nur eingeschränkt mit der Hausbank möglich und durch besondere Restriktionen begrenzt sein. Eine Finanzierung über ein Institut am Standort der Immobilie geht indes mit den bereits genannten Herausforderungen hinsichtlich Sprache, Rechts- sowie Steuerordnung einher.

5. Immobilienverwaltung: Ist eine Investitionsentscheidung getroffen und die Immobilie erworben, liegen die nächsten schwierigen Aufgaben in der operativen Immobilienverwaltung auf Distanz. Fallen bauliche Maßnahmen oder Vermietungstätigkeiten an, erfordert dies in der Regel eine Präsenz vor Ort. Erfahrungen zeigen, dass Reisemöglichkeiten nicht immer uneingeschränkt bestehen können. Zudem muss der Zeit- und Kostenaufwand für notfalls mehrmalige oder gar regelmäßige Reisen eingeplant werden. Allein die Mieterbetreuung kann eine aufwändige und mühsame 24/7-Aufgabe sein. Eine direkt erworbene Immobilie im Ausland bedingt einen regelmäßigen Austausch mit Partnern am Standort der Immobilie, in erster Linie mit den Mietern selbst, aber auch mit Dienstleistern, der Kommune oder Versicherungsgesellschaften.

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